アパート経営は難しい？そう言われる理由や注意するべきリスクについて解説！
「アパート経営に興味があるけど、アパート経営は自分には難しいだろうか」
「アパート経営は難しいとよく聞くが、具体的にどう難しいのだろう」
アパート経営をこれから始めようかとお考えの方の中には、このようにアパート経営の難しさについて不安を感じている方も多いでしょう。
実際、アパート経営は難しいとよく言われますが、具体的に何がどう難しいのでしょうか。
今回は、具体的な難しさや成功するために知っておきたいポイントをご紹介します。
□アパート経営が難しいと言われる理由は？
1.入居者の維持が難しい
アパート経営で最も頭を悩ませるのが、入居者の維持です。
新築時には多くの入居者が集まるものの、築年数が経過すると入居者の数は減少します。
特に、築15年以上が経過すると、空室が目立ち始めるケースが多いです。
空室率の増加は、都市部でも地方でも共通の問題であり、経営者にとっては大きな懸念事項となっています。
2.家賃低下のリスク
地域によっては家賃相場が下がっている場合があります。
家賃相場が地域によって下がるのは、人口減少や供給過剰による影響が大きいです。
家賃収入が減少すると、利益が下がるだけでなく、将来的にはアパート自体の価値も下がる可能性があります。
3.多額のローンが負担に
アパート経営には多額の初期投資が必要です。
そのため、多くの経営者は金融機関からの融資を受けます。
しかし、このローン返済が思ったよりも重荷となり、経営が厳しくなるケースが少なくありません。
4.知識不足による利益損失
アパート経営には多くの知識が必要です。
特に、税金や経費に関する知識が不足していると、本来得られるはずの利益を逃してしまう可能性があります。
これは、初心者経営者によく見られる問題です。
5.黒字化までに時間がかかる
アパート経営は、黒字になるまでに時間がかかるビジネスです。
初期投資の回収には長い期間が必要であり、その間に多くのリスクが発生します。
そのため、短期間での利益を求める人には不向きなビジネスモデルだと言えるでしょう。
□アパート経営で特に注意するべきリスクは？
1.満室維持の困難性
前述の通り、アパートが新築の際は入居者が集まりやすいですが、年数が経つとその状況は一変します。
空室が出ると、家賃収入が減少し、経営に影響を及ぼします。
さらに、家賃を下げてでも空室を埋めようとすると、当初計画した利回りが達成できなくなる可能性があります。
2.家賃滞納の危険性
満室であっても、家賃が滞納されると利益は確保できません。
滞納者が退去しない限り、新しい入居者の募集もできず、さらには訴訟費用も発生することになります。
このような状況は、経営者にとって非常に厳しいものとなります。
3.予期せぬ修繕費用
アパートの老朽化は避けられません。
特に、自然災害が頻発する現代では、不測の修繕費用が発生するリスクも高まっています。
予想外の出費により、経営がさらに厳しくなる可能性があります。
4.借入金の返済負担
経営が厳しくなると、借入金の返済が重荷となります。
特に、金利が変動するタイプのローンを選んだ場合、金利上昇による返済額の増加は避けられません。
金利リスクも、しっかりと考慮する必要があります。
5.築年数とリスクの関係
築年数が進むと、新しい入居者を募集する際の家賃設定や修繕費用が増加します。
これにより、経営がさらに厳しくなる可能性があります。
さらに、築年数が進むと、減価償却のメリットも失われ、税金負担が増える可能性もあります。
□アパート経営で成功するためのポイント
▼物件と管理会社の選定
物件選びはアパート経営の命運を左右します。
周辺環境、競合物件、そして何より入居者のニーズに合った物件であるかどうか、これらは目で確かめ、耳で聞き、自らの足で歩いて調査する価値があります。
立地条件は一度選んでしまうと後から変更できないため、慎重な選定が求められます。
管理会社の選び方も同様に重要です。
空室率や過去のトラブル履歴など、データに基づいて判断することが賢明です。
▼資金計画の策定
初期費用だけでなく、継続的な資金計画が不可欠です。
リノベーションや大規模修繕は避けられない未来の出費であり、これらを「想定外」としてしまうと、いざという時に資金繰りに窮する可能性が高まります。
また、災害や家賃滞納などの不測の事態にも備えることが重要です。
災害や家賃滞納はアパート経営においては「もしも」ではなく、「いつかは」起こる事態と考え、資金計画に反映させるべきです。
▼リスク対策の徹底
アパート経営には多角的なリスクが存在します。
金利の変動、自然災害、老朽化によるニーズの減少など、これらのリスクを事前に総合的に評価し、対策を練ることが求められます。
トラブルが起きた後では遅いため、リスクを「危険性」として捉えるのではなく、それを「課題」として前もって対策を講じることが重要です。
□まとめ
今回は、アパート経営が難しいと言われる理由や注意するべきリスク、成功するためのポイントについてご紹介しました。
アパート経営には多くのリスクがあり、確かに難しい部分もたくさんあります。
しかし、アパート経営のリスクや成功するためのポイントをきちんと理解して、正しく経営を行えば着実に利益を出していけます。
プロの意見も参考にしつつ、健全なアパート経営を行いましょう。
※こちらは2023年10月4日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。
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