賃貸オーナー必見！家賃を上げる方法と交渉成功の秘訣！

不動産経営において、家賃収入は収益を左右する重要な要素です。
しかし、近年の経済状況の変化や周辺相場の変動など、様々な要因から家賃の見直しを余儀なくされる場面もあるでしょう。
家賃の値上げは、入居者との関係性や法的な側面も考慮する必要があり、慎重なアプローチが求められます。
今回は、家賃の値上げを検討されている大家さんに向けて、その法的根拠、具体的な実行方法、そして注意すべき点について解説します。

家賃値上げの法的根拠

値上げの正当事由

家賃の値上げは、貸主の権利であると同時に、借地借家法第32条によって定められた「賃料増減額請求権」に基づいています。
この権利は、単に貸主の都合で家賃を上げられるものではなく、契約当初に定めた家賃が、その後の状況変化によって「不相当となった」場合に、当事者間の公平を図るために認められています。
つまり、客観的な事情の変化によって、現在の家賃水準を維持することが困難になったり、不公平が生じたりする場合に、家賃の増額を請求できるというものです。

増額できる条件

借地借家法第32条1項では、家賃の増額が認められる具体的な条件として、以下の3つが例示されています。

1.土地または建物に対する租税その他の負担の増減が生じたとき
2.土地または建物の価格の上昇もしくは低下、その他の経済事情の変動が生じたとき
3.近傍同種の建物の借賃に比較して、現在の賃料が不相当となったとき

これらの条件は、いずれか一つに該当すれば増額請求が可能となるものではなく、複合的に考慮される場合もあります。
また、契約書に「一定期間家賃を増額しない」といった特約がないことも前提となります。

経済変動の影響

近年、物価の上昇（消費者物価指数の上昇）や、それに伴う建物の維持管理費（修繕積立金、管理費など）の増加は、大家さんの負担を増加させる要因となります。
また、固定資産税や都市計画税といった公租公課の増減も、家賃値上げを検討する直接的な理由となり得ます。
これらの経済的な負担の増加は、当初の家賃設定では対応できなくなった状況を示すものです。
さらに、土地や建物の価格変動も、家賃の適正水準を判断する上で考慮される要素となります。

相場との乖離

周辺の同種物件と比較して、現在の家賃が著しく低い場合、家賃の増額請求が認められる可能性があります。
例えば、近隣で新たな商業施設が開業したり、再開発が進んで利便性が向上したりした結果、周辺の家賃相場が上昇した場合などが該当します。
このような状況下では、現在の家賃が市場の実態と乖離していると判断され、増額の根拠となり得ます。
相場との乖離を判断するためには、不動産会社からの情報収集や、公的な統計データなどを活用することが重要です。

家賃を上げる実行方法

交渉のタイミング

家賃の値上げ交渉を行う上で、タイミングは非常に重要です。
一般的に、契約更新時期は家賃交渉の機会となりますが、更新拒絶や法定更新のリスクも伴うため、慎重な判断が必要です。
入居中の物件で値上げ交渉を行う場合は、入居者に不意打ち感を与えないよう、十分な期間（目安として3〜6ヶ月前）を設けて通知することが、受け入れられやすくなるための配慮となります。
また、物件が空室になったタイミングは、物件のバリューアップと合わせて、新たな募集賃料を設定する絶好の機会と言えます。

説明・通知の仕方

家賃値上げの交渉においては、感情論ではなく、客観的なデータと法的な根拠に基づいて、丁寧かつ誠実に説明することが求められます。
なぜ家賃の値上げが必要なのか、どのような経済的状況の変化があったのか、周辺相場はどうなっているのかなどを、準備した資料を用いて具体的に示します。
入居者の立場に立ち、理解を得られるよう努める姿勢が、円滑な合意形成につながります。

また、家賃値上げの通知は、口頭だけでなく、内容証明郵便などの書面で行うことが推奨されます。
これにより、通知した事実と内容を記録として残すことができます。
入居者に十分な準備期間を与えるためにも、通知時期は遅くとも契約更新の数ヶ月前、あるいは入居者との合意形成を見越して、早めに行うことが望ましいでしょう。

値上げ率の目安

家賃の値上げ率については、一度に10%を超えるような大幅な増額は、入居者の退去リスクを高める可能性があります。
一般的には、10%〜15%程度の値上げで、交渉が成立すれば「上出来」とされることもあります。
もし、目標とする値上げ額が大きい場合でも、数年かけて段階的に値上げしていく「激変緩和措置」を提案するなど、入居者の負担を考慮した柔軟な姿勢が重要です。
交渉の初期段階で高めの要求を提示し、最終的な落としどころとして、現実的なラインで合意を目指すといった戦略も考えられます。

値上げ交渉の注意点

値上げのリスク

家賃値上げの交渉には、いくつかのリスクが伴います。
まず、入居者から値上げへの同意を得られず、家賃の支払いを拒否されたり、滞納されたりする可能性があります。
また、入居者が値上げを受け入れられず、契約を解約して退去してしまうリスクも考えられます。
これにより、一時的に家賃収入が途絶えるだけでなく、次の入居者募集にかかる手間や費用、そして空室期間中の収入減といった新たな負担が生じる可能性があります。
さらに、強引な交渉は入居者との信頼関係を悪化させ、長期的な関係維持を困難にする恐れもあります。

契約更新時の注意

家賃値上げ交渉がまとまらないまま契約更新時期を迎えた場合、契約が「法定更新」される可能性があります。
法定更新とは、貸主が更新を拒絶する正当事由がない場合などに、契約が当初と同一の条件（期間を除く）で更新されることを指します。
法定更新された賃貸借契約は、期間の定めがないものとなり、貸主側からの解約申し入れには、より厳格な「正当事由」が求められるなど、貸主にとって不利な状況となることがあります。

トラブル回避策

家賃の値上げ交渉を円滑に進め、トラブルを回避するためには、事前の準備と丁寧な対応が鍵となります。
まず、値上げの根拠となる客観的な資料を十分に準備し、入居者に分かりやすく説明することが重要です。
通知は書面で行い、十分な期間を設けることで、入居者が冷静に検討する時間を与えます。
また、一度に大幅な値上げを求めるのではなく、段階的な値上げや、双方にとって納得のいく落としどころを見つける努力が求められます。
不明な点や判断に迷う場合は、不動産業者や弁護士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを得ることも有効な手段です。

まとめ

家賃値上げは、借地借家法第32条に定められた正当事由があれば法的に認められる権利です。
経済状況の変動や周辺相場との乖離などを根拠とし、客観的な資料を準備した上で、入居者との丁寧な交渉を進めることが重要となります。
値上げのタイミング、率、通知方法などを慎重に考慮し、入居者との信頼関係を損なわないよう配慮しながら進めることが、円滑な合意形成と成功の鍵となります。
必要に応じて専門家の助言を得ながら、リスクを理解した上で、計画的に家賃値上げを進めていくことが、不動産経営の安定化に繋がるでしょう。

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※こちらは2025年11月29日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。