新潟市で「土地活用＆賃貸経営セミナー」の講師を務めました〜長岡・富山に続き3都市目。次回は12月、高崎で開催します〜
11月7日（土）、新潟市のNST新潟総合テレビ本社3階「ゆめディア」で、『土地活用＆賃貸経営セミナー』の講師を務めてきました。
今年4月の長岡、7月の富山に続いて、戸建賃貸住宅「カスモ」を展開するCUSMOパートナーズ本部（南陽吉久株式会社 CUSMO事業部）さんからお声がけをいただいての開催です。金沢の一管理会社が、県外の大家さんの前で続けてお話しする機会をいただけるのは、日頃の管理の仕事をきちんと積み上げてきた結果だと思っています。
■ 「不動産オタク社長」が、自分で大家になってみた話
セミナーの前半は、私自身の実例です。金沢市涌波で土地を買い、戸建賃貸住宅カスモを建て、募集から成約までを自分でやってみた記録を、数字を隠さずにお話ししました。
市場分析で何を見たか。建築会社をどう比べ、どの仕様を選んだか。周辺相場より高い家賃で、なぜ、どうやって決まったか。
不動産関連の保有資格は、22になりました。ただ、資格の数そのものに意味はありません。勘・度胸・ハッタリだけの営業は、再現性がない。武器は「知識」と「データ」、というのが私の考え方です。
■ 人間ドックのように、数字で診る
高山不動産の投資相談は、「儲かりそう」「人気エリアだから」では始めません。人間ドックで血液検査の数値を一つずつ見るように、物件の数字を一つずつ診ていきます。
今回の涌波の戸建賃貸も、建てる前にキャッシュフローツリーを作り、6つの指標で診断しました。
・表面利回り（建物の稼ぐ力）
・実質利回り（経費を引いた本当の稼ぐ力）
・CCR（自己資金が何年で戻るか）
・LTV（借入の重さ）
・BER（入居率が何％を切ると赤字か）
・DCR（家賃で返済をどれだけ余裕を持って賄えるか）
「予測は厳しく、実行はチャレンジ」。建てる前の予測値と、入居後の実績値を並べて、何がどう変わったかを会場でお見せしました。家賃下落や金利上昇のストレスをかけた長期分析、大規模修繕・減価償却・融資完済の時期の重なりまで、数字で確認してから動いています。
どの指標を一番大事にするかは、オーナーさんの目的次第です。かすり傷や骨折で済むのが「投資」。挽回できない致命傷になりかねないのが「投機」。この線引きを数字で持てるかどうかが、大家さんの安心につながります。
とはいえ、オーナーさんが全部覚える必要はありません。指標で説明されたときに「なんとなく分かる」状態で十分です。それができる管理会社とチームを組めばいい。高山不動産の大家さんには、日頃からこの診断を当たり前にお話ししています。
■ 新潟と金沢は、よく似た街
今回、新潟の大家さんにぜひお伝えしたかったのが、「新潟も金沢も、支店経済の街」ということです。
人口の数だけを見ていても、賃貸の需要は読めません。「誰が、何のために、この街に住むのか」を考えると、転勤で家族ごと来る方が、どんな家を探しているかが見えてきます。戸建賃貸の需要は、そこにあります。
■ 出口が2つある、という安心
もう一つ、会場で反応が大きかったのが「出口戦略」の話です。
アパートの売り先は、利回りで買う投資家の1つだけ。戸建賃貸は、投資家に加えて「マイホームを探す人」にも売れる。住宅ローンの新規貸出額は、アパートローンの約6倍あります。
売り先が2つあることが、長く持ったときの安心につながる。これは実際に大家をやってみて、肌で感じたことです。
■ さいごに
セミナーの締めくくりに、いつもお伝えしている言葉があります。
「お金や不動産は、人生の質を高める道具に過ぎない。正しく使いこなせるかどうかは、博打ではなく、学習と実践次第。」
賃貸経営を通じて、大家さんご家族のゆとりと幸せが増えること。それが私たちの仕事のゴールです。
会場で声をかけてくださった皆さま、ありがとうございました。質問コーナーでは、ここでは書けない金額の話まで踏み込みました。こういう「会場でしか聞けない話」ができるのも、セミナーの良さです。
■ 次回は12月、高崎で開催します
同じセミナーを、群馬県高崎市でも開催します。
・日時：2026年12月12日（土）14:00〜16:30（受付13:30〜）
・会場：Gメッセ群馬（群馬コンベンションセンター）中会議室302B
群馬県高崎市岩押町12番24号
・内容：第1部「22資格を持つ不動産オタク社長が『戸建賃貸カスモ』で大家になったらどうなった？」
第2部「この土地どう活用すればよいの？ 土地活用の成功事例7選」
・主催：CUSMOパートナーズ本部／南陽吉久株式会社 CUSMO事業部
・お申込み：戸建賃貸カスモ イベントページ
群馬・埼玉・栃木方面にお知り合いの大家さんがいらっしゃいましたら、ぜひお声がけください。
金沢の大家さんには、毎月の「後継者育成塾」で同じ内容をもっと深くお話ししています。土地活用や賃貸経営のご相談は、高山不動産までお気軽にどうぞ。
