賃貸オーナー必見！家賃滞納による強制執行をスムーズに進める対策

賃貸経営において、家賃滞納は深刻な問題です。
滞納が長期化すれば、経営の安定性に深刻な影を落とすことになります。
最悪の場合、強制執行という事態に発展し、多大な時間と費用を費やすことになります。
スムーズな強制執行手続きと、そもそも滞納リスクを軽減するための対策を理解することは、賃貸オーナーにとって不可欠です。
今回は、家賃滞納時の強制執行について、その流れ、費用負担、そしてオーナーが事前に準備すべき点やリスク軽減策を解説します。

家賃滞納の強制執行の流れ

滞納発生から督促状送付まで

家賃の滞納が確認されたら、まずは賃借人への連絡が重要です。
電話やメールで滞納の事実を確認し、支払いを促しましょう。
それでも支払いがなければ、内容証明郵便で督促状を送付します。
督促状には、滞納金額、支払期限、支払いが行われない場合の対応（契約解除、訴訟）を明確に記載します。
この段階で、賃借人と直接話し合い、支払いの意思を確認したり、分割払いを検討することも有効な手段です。

訴訟提起と判決確定

督促状を送付後も支払いがなければ、裁判所への訴訟提起を検討する必要があります。
訴訟では、賃貸借契約の解除と物件の明け渡しを求めます。
裁判所は、両者の主張を聞き、証拠を検討した上で判決を下します。
判決が確定すると、強制執行の申し立てが可能になります。
訴訟手続きは複雑なため、弁護士に依頼することを強くお勧めします。
弁護士は、訴状の作成、証拠の収集、法廷での弁論など、手続き全般をサポートします。

強制執行手続き開始

判決が確定したら、不動産の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に強制執行の申し立てを行います。
申し立てには、確定判決の正本、執行文、送達証明書などの書類が必要です。
執行官は、賃借人に対して明け渡しを催告します。
催告は、物件に公示書を掲示し、賃借人に催告書を交付する方法で行われます。
催告後、賃借人が自主的に明け渡す場合もあります。

明け渡しと物件明け渡し後の対応

賃借人が明け渡さない場合、執行官は強制的に物件を明け渡させます。
この際、賃借人の荷物の搬出・保管、鍵の交換などが行われます。
これらの作業は、専門業者に依頼することが一般的です。
明け渡し後は、物件の清掃、修繕を行い、次の入居者への準備を行います。
また、滞納家賃や強制執行費用などの請求手続きも必要になります。
これも弁護士に依頼することで、スムーズに進めることが可能です。

強制執行における費用負担

滞納家賃の請求

強制執行によって物件を明け渡させた後も、賃借人への滞納家賃の請求権は残ります。
訴訟で滞納家賃の支払いを命じる判決を得ている場合、その判決に基づいて強制執行を行うことが可能です。
しかし、賃借人に支払い能力がない場合、回収は困難な場合があります。

強制執行費用

強制執行には、予納金、執行官への報酬、執行補助者（業者）への費用などがかかります。
予納金は、執行官が手続きを進めるための費用であり、金額は裁判所や物件によって異なります。
執行補助者への費用は、荷物の搬出・保管、鍵の交換などの作業費用です。
これらの費用は、原則としてオーナーが負担します。

弁護士費用

訴訟や強制執行手続きには、弁護士費用がかかります。
弁護士費用は、成功報酬型や時間制など、様々な料金体系があります。
弁護士への依頼は、手続きをスムーズに進めるだけでなく、費用負担を軽減する効果もある場合があります。

その他費用と負担割合

その他、物件の清掃費用、修繕費用なども必要となる可能性があります。
これらの費用負担については、賃貸借契約書の内容を確認する必要があります。

家賃滞納リスク軽減対策

入居審査の徹底

家賃滞納リスクを軽減するためには、入居審査を徹底することが重要です。
信用情報機関の照会、勤務先の確認、収入証明書の提出などを求めることで、家賃を滞納する可能性のある入居者を事前に排除することができます。

賃貸借契約書の重要事項

賃貸借契約書には、家賃の支払い方法、滞納時の対応、違約金など、重要な事項を明確に記載する必要があります。
特に、滞納時の対応については、督促状の送付、契約解除、訴訟提起などの手順を具体的に示しておくことが重要です。

定期的な家賃徴収

家賃の滞納を防ぐためには、定期的な家賃徴収が不可欠です。
自動振込システムの利用、定期的な家賃領収書の発行など、滞納を早期に発見し、対応できる体制を整えましょう。

早期対応と弁護士相談

家賃滞納が判明したら、早期に対応することが重要です。
早期に対応することで、滞納金額の増加を防ぎ、訴訟や強制執行に発展するリスクを軽減できます。
また、専門家である弁護士に相談することで、適切な対応策を講じることができ、リスクを最小限に抑えることができます。

まとめ

家賃滞納は、賃貸経営における重大なリスクです。
今回は、家賃滞納から強制執行に至るまでの流れ、費用負担、そしてリスク軽減策を解説しました。
強制執行は、時間と費用を要する手続きであるため、滞納が発生した際には、早期の対応と弁護士への相談が不可欠です。
入居審査の徹底、契約書の明確化、定期的な家賃徴収など、事前にリスク軽減策を講じることで、家賃滞納によるトラブルを回避し、賃貸経営の安定性を確保することが重要です。
オーナー自身での対応に不安がある場合は、弁護士などの専門家に相談することを強くお勧めします。
早期の対応が、費用や精神的な負担軽減につながります。

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※こちらは2025年6月24日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。