アパート経営における「利回り」とは？その種類や基本知識を解説！
アパート経営は、多くの投資家や不動産オーナーにとって魅力的な収益源です。
しかし、正しい知識や戦略を持たずに挑むと、資産を増やすどころか、大きく損をしてしまうリスクも考えられます。
そのため、アパート経営においては、利回りの理解と計算が非常に重要です。
利回りはアパート経営の成功の鍵を握る指標であり、これを正確に把握し管理することで、投資のリスクを適切にコントロールし、最大の利益を生み出せるようになります。
そこで今回は、アパート経営における利回りの基本概念から、計算方法、さらには実践的な運用のコツまでを分かりやすく解説します。
□アパート経営における利回りとは？
アパート経営における利回りには、「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」という3つの主要なタイプがあります。
これらはそれぞれ異なる側面からアパート経営の収益性を評価します。
1:表面利回り
表面利回りは、物件の購入価格に対して年間の家賃収入がどれだけあるかを示す指標です。
単純に計算できるため、物件比較や融資の際の目安として使われますが、運営コストを考慮に入れていないため、実際の収益性を完全には反映しません。
2:想定利回り
想定利回りは、満室時の家賃収入を基に計算されます。
空室リスクなどの実際の運営状況は考慮されないため、想定利回りだけで物件の価値を判断することはリスクが伴います。
3:実質利回り
実質利回りは、家賃収入から固定資産税、保険料、管理費、修繕費などの実際の経費を差し引いて計算します。
これにより、実際のアパート運営の利益をより正確に把握できます。
□利回り計算時の注意点
▼実質利回りを重視する
実質利回りは、アパート経営の実際の利益を反映した指標です。
表面利回りと異なり、家賃収入から固定資産税、保険料、管理費、修繕費などの実際の経費を差し引いて計算されるため、より現実に即した収益評価が可能です。
このため、実質利回りは投資家が物件選定や資金計画を立てる際の重要な指針となります。
▼修繕費の計算を忘れずに
アパート経営では、定期的なメンテナンスと修繕が必要不可欠です。
これらのコストは将来的な出費として計算に含めるべきで、修繕費を見落とすと実際の運営で想定外の支出が生じ、利益が大幅に減少する原因となります。
特に、大規模な修繕が必要な時期には高額な出費が発生するため、早期からの計画的な財務管理が求められます。
▼空室リスクをリアルに評価
空室率の影響はアパート経営において非常に大きく、満室を前提にした利回り計算は現実的ではありません。
実際には、地域や物件の特性、市場の動向によって空室率は変動し、これにより実際の収益が大きく変わる可能性があります。
したがって、現実的な空室率を予測し、それを利回り計算に反映させることが不可欠です。
▼金利変動を見据える
特に融資を利用している場合、金利の変動は返済計画に直接的な影響を与えます。
固定金利と変動金利、それぞれの特性を理解し、将来の金利変動の可能性を考慮した上で最適な選択をすることが重要です。
金利上昇のリスクに備え、返済計画の柔軟性を持つことも大切です。
▼家賃下落の可能性に備える
市場環境の変化や物件の経年劣化により、家賃収入が減少する可能性があります。
これは長期的な利回りに大きく影響し、特に競争の激しいエリアでは、物件の魅力を維持するための追加投資が必要になることもあります。
家賃下落のリスクを考慮し、柔軟な賃料戦略と物件の維持・改善計画を立てることが重要です。
□アパート経営で利回りを上げる方法
アパート経営を成功させるためには、利回りを最大化することが必要不可欠です。
そこで続いて、利回りを効果的に高めるための方法をご紹介します。
1:追加収益源の活用
アパート経営において家賃収入だけに頼らず、追加の収益源を模索することが重要です。
例えば、駐車場や駐輪場の有効活用、自動販売機の設置などが考えられます。
これらの施策は、家賃収入以外の安定した収益を生み出し、全体の利回りを向上させます。
2:経費削減の工夫
経費の削済も利回りを高める重要な要素です。
保険や管理会社との契約を見直し、コスト削減を図ることが効果的です。
例えば、保険料の見直しや、管理会社との契約内容を最適化することで、無駄な経費を削減し、利益を最大化できます。
3:ホームステージングによる魅力向上
物件の魅力を高めることは、入居率の向上と家賃収入の増加に直結します。
ホームステージングにより、空室の物件の印象を良くし、潜在的な入居者にアピールできます。
これは、空室リスクを減らし、安定した家賃収入を確保するのに有効です。
4:人気設備の導入
入居者からの需要に応じて、人気の設備を物件に導入することも、利回りを高める手段です。
例えば、宅配ボックスや防犯カメラの設置は、比較的低コストで可能でありながら、入居者にとって魅力的な要素となり得ます。
5:フリーレント戦略の採用
内見者の獲得や入居決定を促進するために、フリーレント(家賃無料期間)の提供を検討することも1つの戦略です。
これにより、短期的には収益が減少するかもしれませんが、中長期的には入居率の向上や安定収益に繋がります。
６:実績のある管理会社への変更
同じ物件でも管理会社が変われば、収支が全く変わります。
収益の最大化を図るための他物件での事例や実際のノウハウを持っている会社とパートナーシップを結びましょう。
管理会社ならどこも同じではないのです。
□まとめ
今回は、アパート経営における利回りについて、その基本知識や計算時の注意点、利回りを上げる方法をご紹介しました。
利回りには「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3つの種類があり、それぞれを分けて考える必要があります。
実質利回りを重視して、利回りを上げるポイントを抑えつつ、理想的なアパート経営を行いましょう。
※こちらは2023年12月3日時点での情報です。
内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。
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