賃貸で空室をなくす方法とは？満室経営を続けるための秘訣を解説
安定した賃貸経営を営むためには、空室対策が必須です。
現状の空室をなくすための対策だけではなく、長期的に満室の状態を続けるための対策を実施することで、理想的な賃貸経営が営めます。
今回は、賃貸経営で空室をなくす方法と、満室経営を続けていくための秘訣についてお伝えします。
賃貸経営が思うようにいかずお困りの方は、是非参考にしてみてください。
□賃貸の空室をなくす5つの方法
まずは、賃貸の空室をなくす5つの方法についてお伝えします。
どの対策を実施するべきかは、所有している賃貸物件の状態によって変わってきます。
そのため、ご自身の物件に最適な方法を慎重に選択し、実施していきましょう。
▼ターゲットの見直し
まずは、どのような人に入居してもらいたいのか、ターゲットを再検討することが大切です。
他の物件との差別化を図るために、外国人労働者や高齢者にターゲットを絞ったり、逆に入居者の幅を広げたりすることで、コストをかけずに空室対策を実施できます。
▼入居者の費用負担を減らす
家賃や更新料、敷金、礼金の値下げや廃止を行うことも、空室対策の1つです。
ただし、やみくもに家賃や更新料を下げてしまっては、安定した賃貸経営は成り立たなくなってしまいます。
周辺物件をリサーチした上で、適正な価格を設定するようにしましょう。
▼内見を増やす
インターネットが普及した現在、入居希望者が物件を内見しに訪れるかどうかは、検索サイトに掲載されている情報や写真によって決まってきます。
入居者の立場に立って、情報が古くないか、写真が見にくくないかチェックしましょう。
▼共用部の清掃で入居率アップ
内見時の第一印象も、実際に住むかどうかの重要な判断材料になっています。
「エントランス」「駐輪場」「ごみ置き場」、これら3つの共用部をきれいな状態で保ち、良い第一印象を持ってもらいましょう。
▼仲介会社に頑張ってもらうための働きかけ
入居者がどの物件に住むかを決める際、窓口になるのが仲介会社です。
仲介会社との良い関係性を築き、 仲介会社に頑張ってもらうことで、空室が埋まりやすくなります。
場合によっては、仲介会社を変更することも検討してみましょう。
□どの空室をなくす方法を実践すべきかの判断方法
先程お伝えしたように、最適な空室対策は物件ごとに異なります。
そのため、どの対策を実施するかでお困りの際は、次の3つの視点からどれを選ぶか検討してみましょう。
1つ目は「空室率」です。
空室率は1割程度の軽度なケースから、半分以上がほとんど埋まらない重度のケースまで、何段階にも分かれています。
空室率が軽度のものであれば、共用部をきれいにしたり、照明を明るくしたりするだけでも改善を期待できますが、重度になれば大がかりな対策が必要になるかもしれません。
DIY賃貸にして入居者が内装を変えられるようにしたり、ターゲットの対象を広げたりして、ニーズに応えることで空室を削減できます。
2つ目は「予算」です。
コストをどれくらいまでかけられるかによって、実施できる対策は変わってきます。
コストをあまりかけられないのであれば、管理会社や仲介会社に働きかけて、販促力を高めましょう。
リフォームやリノベーションは費用がかさみますが、その分特定のニーズに応えやすい方法なので、予算に応じて検討してみましょう。
3つ目は「目標」です。
目標が「長期的な満室経営」なのか、「満室の状態で近いうちに売却する」のかによって、実施するべき空室対策は異なります。
後者であれば、入居時の初期費用を下げたり、募集条件を見直したりして対応するほうが、大がかりなリノベーションをするよりも適しています。
ご自身の最終的な目標を考えたうえで、損のない空室対策を選びましょう。
□空室がない状態を続けるための秘訣
最後に、満室状態を続けていくための秘訣を5つご紹介します。
1.定期的にメンテナンスする
多くの人に住みたいと思ってもらうためには、物件を良い状態で保つための定期的なメンテナンスが欠かせません。
3～5年で定期的な点検を行い、10～15年程で定期的な修繕を行うことで、莫大なリフォーム費用をかけずとも、綺麗な状態で建物を維持できます。
2.退去者が出たら必ずリフォーム・クリーニングをする
誰かが住んでいれば、必然的に劣化した部分や、汚れた場所が部屋の中で目立ち始めます。
新しい入居者を迎えるためにも、退去者が出たときは、入居期間が極端に短かい場合を除いて、必ず部屋のリフォーム・クリーニングを行いましょう。
3.快適な居住環境を維持する
快適な居住環境を維持することも、満室経営を営むためには重要です。
共用部の清掃や点検を欠かさずに行い、ごみ置き場が乱雑になっていたり、廊下の電灯が切れっぱなしになっていたりしないようにして、悪目立ちする部分のない居住環境を整えてください。
4.定期的に新しい設備に更新する
室内の設備は最長でも15年、ものによっては数年ほどで劣化してしまうものもあります。
陳腐化した建物では入居希望者を引き付けられないので、定期的に設備を新しいものに買い替えておきましょう。
5.退去後はすぐに新しい入居者に備える
退去してからリフォームやクリーニングを手配しても、すぐには対応してくれない可能性があります。
特に、入退去者が増える2月～4月の期間は、直前で業者を確保するのが困難です。
退去の連絡を受けたら、できるだけ早くリフォームやクリーニングを手配するようにしましょう。
□まとめ
安定した賃貸経営を営むためには、物件の状態に応じて最適な空室対策を実施することが欠かせません。
空室をなくすための対策と、満室経営を維持するための対策を両方行って、円滑な賃貸経営を叶えましょう。
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※こちらは2023年3月22日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。
